Con­di­vi­di l'ar­ti­co­lo
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di Ste­fa­no Ami­ca­bi­le

Esti­mo – Esame di Stato 2005 (ses­sio­ne or­di­na­ria, in­di­riz­zo ge­ne­ra­le, corsi di or­di­na­men­to)
Un’a­zien­da frut­ti­co­la este­sa per 4,20 ha, sita in pia­nu­ra e do­ta­ta di im­pian­ti di mi­croir­ri­ga­zio­ne, viene ac­qui­sta­ta da un col­ti­va­to­re di­ret­to il quale co­mu­ni­ca al­l’e­si­sten­te fit­tua­rio  di voler eser­ci­ta­re il di­rit­to di ri­pre­sa.
Il fit­tua­rio ac­cet­ta di re­ce­de­re alla fine del­l’an­na­ta agra­ria chie­den­do che gli ven­ga­no in­den­niz­za­ti i mi­glio­ra­men­ti ef­fet­tua­ti. Le parti con­ven­go­no che que­sti con­si­sto­no nel­l’im­pian­to di 1,50 ha di dru­pa­cee e 0,70 ha di po­ma­cee en­tram­bi at­tual­men­te al sesto anno di età. Il can­di­da­to, ipo­tiz­zan­do ogni altro dato tec­ni­co eco­no­mi­co ne­ces­sa­rio, pro­ce­da alla de­ter­mi­na­zio­ne dei mi­glio­ra­men­ti.

ANA­LI­SI DEL TESTO
Le prime dif­fi­col­tà per lo svol­gi­men­to si ve­ri­fi­ca­no, a volte, pro­prio nella fase ini­zia­le di let­tu­ra e com­pren­sio­ne del testo. A parte er­ro­ri gros­so­la­ni che a volte pos­so­no es­se­re con­te­nu­ti nella trac­cia (“di­stra­zio­ni” che pos­so­no ca­pi­ta­re a chiun­que… vedi anni pre­ce­den­ti) non di rado lo stu­den­te si im­bat­te in vo­ca­bo­li (cor­ret­ti o meno) per lui del tutto nuovi. In­nan­zi­tut­to il “di­rit­to di ri­pre­sa”….

Che cos’è il “di­rit­to di ri­pre­sa”?
Anche se, in­tui­ti­va­men­te, il con­cet­to può es­se­re colto “al volo”, que­sto di­rit­to è pre­vi­sto dalla nor­ma­ti­va (art. 42 della legge n. 203/1982) come “caso par­ti­co­la­re” che può por­ta­re alla ri­so­lu­zio­ne an­ti­ci­pa­ta del con­trat­to di af­fit­to di un fondo ru­sti­co.

L’art. 42 legge della sui patti agra­ri, n. 203/1982 (estrat­to)
“Il con­ce­den­te che sia di­ve­nu­to pro­prie­ta­rio dei fondi da al­me­no un anno, anche suc­ces­si­va­men­te alla data sud­det­ta, può ot­te­ne­re per sé, o per un com­po­nen­te la pro­pria fa­mi­glia che ne abbia i re­qui­si­ti, la ri­so­lu­zio­ne an­ti­ci­pa­ta del con­trat­to, pre­via di­sdet­ta, da in­ti­ma­re, me­dian­te let­te­ra rac­co­man­da­ta con av­vi­so di ri­ce­vi­men­to, al­me­no tre anni prima della fine del­l’an­na­ta agra­ria in cui av­ver­rà il ri­la­scio del fondo da parte del con­ces­sio­na­rio, pur­ché con­cor­ra­no con­giun­ta­men­te, nel sog­get­to per il quale è eser­ci­ta­ta la ri­pre­sa, le se­guen­ti con­di­zio­ni:    
a) che sia col­ti­va­to­re di­ret­to o sog­get­to ad esso equi­pa­ra­to;    
b) che abbia nella pro­pria fa­mi­glia, al mo­men­to della in­ti­ma­zio­ne della di­sdet­ta, al­me­no una unità at­ti­va col­ti­va­tri­ce di­ret­ta di età in­fe­rio­re ai cin­quan­ta­cin­que anni;    
c) che nella di­sdet­ta si ob­bli­ghi a col­ti­va­re di­ret­ta­men­te il fondo per un pe­rio­do non in­fe­rio­re a nove anni ed a farlo col­ti­va­re di­ret­ta­men­te, per lo stes­so pe­rio­do, dai fa­mi­lia­ri even­tual­men­te presi in con­si­de­ra­zio­ne per la sus­si­sten­za della con­di­zio­ne di cui alla let­te­ra b);    
d) che non sia nel go­di­men­to, a qual­sia­si ti­to­lo, di altri fondi che, con le col­tu­re in atto, pos­so­no as­sor­bi­re più della metà della forza la­vo­ra­ti­va sua e della fa­mi­glia.”

La ri­pre­sa è quin­di un di­rit­to del con­ce­den­te, come il di­rit­to al­l’in­den­ni­tà per i mi­glio­ra­men­ti è un di­rit­to per l’af­fit­tua­rio. Gli “ac­cor­di” sono pre­vi­sti dalla nor­ma­ti­va solo per quan­to ri­guar­da la mi­su­ra del­l’in­den­ni­tà per i mi­glio­ra­men­ti.
Pre­mes­sa l’e­si­sten­za del di­rit­to di ri­pre­sa, il testo parla del re­ces­so del­l’af­fit­tua­rio; non vi è quin­di una ri­so­lu­zio­ne del con­trat­to per l’ap­pli­ca­zio­ne di tale di­rit­to, ma il re­ces­so uni­la­te­ra­le del con­dut­to­re.
In pa­ro­le po­ve­re lo sce­na­rio è il se­guen­te. Il con­ce­den­te si ri­vol­ge al­l’af­fit­tua­rio e dice: “Guar­da che posso e vo­glio eser­ci­ta­re il di­rit­to di ri­pre­sa e quin­di in­ten­do ri­sol­ve­re il con­trat­to”. E l’af­fit­tua­rio ri­spon­de: “Al­lo­ra re­ce­do io se paghi i mi­glio­ra­men­ti”. Non si ca­pi­sce per­ché l’af­fit­tua­rio debba es­se­re così ac­co­mo­dan­te aven­do co­mun­que di­rit­to a un’in­den­ni­tà per i mi­glio­ra­men­ti. Ma l’as­sun­to po­treb­be es­se­re cre­di­bi­le: lo stru­men­to del con­vin­ci­men­to è, ve­ro­si­mil­men­te, l’in­den­ni­tà che verrà pa­ga­ta.
Per chia­ri­re me­glio il con­te­sto della stima, sa­reb­be stato op­por­tu­no per­met­te­re agli stu­den­ti la con­sul­ta­zio­ne della nor­ma­ti­va (in un ma­nua­le). Pro­ba­bil­men­te pochi stu­den­ti (ma non solo) hanno avuto “sulla punta delle dita”, nel mo­men­to del­l’e­sa­me, l’ar­ti­co­lo 42 della legge 203/1982. E’ stato per­mes­so in­ve­ce l’uso di un di­zio­na­rio ge­ne­ri­co (ma è una prova lin­gui­sti­ca…? A pro­po­si­to, nel di­zio­na­rio Gar­zan­ti della lin­gua ita­lia­na non è ri­por­ta­ta la pa­ro­la “fit­tua­rio”, ma “af­fit­tua­rio”).

I CRI­TE­RI DI STIMA DEI MI­GLIO­RA­MEN­TI FON­DIA­RI
L’art. 17 della legge n. 203/1982 sta­bi­li­sce per l’af­fit­tua­rio che ha ese­gui­to mi­glio­ra­men­ti fon­dia­ri il di­rit­to a un’in­den­ni­tà: “L’af­fit­tua­rio che ha ese­gui­to le opere di cui al primo comma del­l’ar­ti­co­lo 16 ha di­rit­to ad una in­den­ni­tà cor­ri­spon­den­te all’au­men­to del va­lo­re di mer­ca­to con­se­gui­to dal fondo a se­gui­to dei mi­glio­ra­men­ti da lui ef­fet­tua­ti e quale ri­sul­tan­te al mo­men­to della ces­sa­zio­ne del rap­por­to, con ri­fe­ri­men­to al va­lo­re at­tua­le di mer­ca­to del fondo non tra­sfor­ma­to.”
…“Se non in­ter­vie­ne ac­cor­do in or­di­ne alla mi­su­ra del­l’in­den­ni­tà pre­vi­sta dal comma pre­ce­den­te, essa è de­ter­mi­na­ta, a ri­chie­sta di una delle parti, dal­l’i­spet­to­ra­to pro­vin­cia­le del­l’a­gri­col­tu­ra.”

È ne­ces­sa­rio, a que­sto punto, ef­fet­tua­re una pre­ci­sa­zio­ne al fine di com­pren­de­re lo scopo della stima (e quin­di le mo­da­li­tà per la ri­so­lu­zio­ne della prova scrit­ta): si de­vo­no sti­ma­re “i mi­glio­ra­men­ti”, come ri­por­ta­to nel testo, o “l’in­den­ni­tà per  i mi­glio­ra­men­ti” ese­gui­ti dal­l’af­fit­tua­rio? Que­sta di­stin­zio­ne non è ca­vil­lo­sa:
– se la stima ri­guar­da l’in­den­ni­tà per i mi­glio­ra­men­ti la stima dovrà es­se­re ef­fet­tua­ta, in base al sopra ri­por­ta­to art. 17, in base al­l’au­men­to di va­lo­re di mer­ca­to con­se­gui­to dal fondo.
– se la stima ri­guar­da i mi­glio­ra­men­ti la stima potrà es­se­re ef­fet­tua­ta anche in base ad altri aspet­ti eco­no­mi­ci (va­lo­re di costo o di tra­sfor­ma­zio­ne del so­pras­suo­lo);
Il testo della ve­ri­fi­ca, cre­di­bi­le o meno, in­qua­dra l’in­den­niz­zo in un ac­cor­do vo­lon­ta­rio e bo­na­rio tra lo­ca­to­re e af­fit­tua­rio. Sono frut­to di li­be­ro ac­cor­do sia la de­ci­sio­ne di re­ce­de­re dal con­trat­to da parte del­l’af­fit­tua­rio sia il con­te­stua­le pa­ga­men­to del­l’in­den­ni­tà per il con­ce­den­te. Non sem­bra quin­di vin­co­lan­te, ma nean­che da scar­ta­re, il cri­te­rio di in­den­niz­zo pre­vi­sto dal­l’art. 17.

LA STIMA DEL VA­LO­RE DEL SO­PRAS­SUO­LO
I mi­glio­ra­men­ti ese­gui­ti dal­l’af­fit­tua­rio sono co­sti­tui­ti dal so­pras­suo­lo delle po­ma­cee e delle dru­pa­cee. Il va­lo­re del so­pras­suo­lo di un ar­bo­re­to è dato dalla dif­fe­ren­za tra il va­lo­re del­l’ar­bo­re­to (Vm) in un anno in­ter­me­dio m (6° anno) e il va­lo­re della terra nuda (Vo):

Vss = Vm – Vo

Vm può es­se­re a sua volta de­ter­mi­na­to con di­ver­se mo­da­li­tà che cor­ri­spon­do a di­ver­si cri­te­ri di stima:
– il va­lo­re di mer­ca­to;
– il va­lo­re di costo (red­di­ti pas­sa­ti);
– il va­lo­re di tra­sfor­ma­zio­ne (red­di­ti fu­tu­ri).
In ogni caso è ne­ces­sa­rio de­ter­mi­na­re ini­zial­men­te il va­lo­re della terra nuda.

Va­lo­re della terra nuda
L’u­ni­ca pro­ce­du­ra cre­di­bi­le per la stima del va­lo­re della terra è il ri­fe­ri­men­to di­ret­to alle com­pra­ven­di­te di ter­re­ni si­mi­li, quin­di se­mi­na­ti­vi aven­ti stes­se ca­rat­te­ri­sti­che in­trin­se­che ed estrin­se­che.
Sul piano ope­ra­ti­vo il pe­ri­to può fare af­fi­da­men­to ini­zial­men­te sulle quo­ta­zio­ni de­ter­mi­na­te per scopi isti­tu­zio­na­li: i va­lo­ri agri­co­li medi per fini espro­pria­ti­vi (VAM) e i va­lo­ri del­l’I­NEA. A que­ste fonti si de­vo­no ag­giun­ge­re quel­le pro­prie del pe­ri­to, che in­qua­dra­no il va­lo­re in un con­te­sto spe­ci­fi­co e lo­ca­le.
Per­tan­to, de­scrit­te le ca­rat­te­ri­sti­che del suolo nudo e quel­le dei beni si­mi­li dei quali sono noti i va­lo­ri or­di­na­ri,  fis­sa­ti even­tua­li coef­fi­cien­ti di dif­fe­ren­zia­zio­ne, ri­sul­te­rà un va­lo­re di mer­ca­to di…. (per esem­pio)

30.000 €/ha

Si pro­ce­de­rà ora a de­ter­mi­na­re il va­lo­re del so­pras­suo­lo sulla base del va­lo­re al 6° anno (della po­ma­cea e della dru­pa­cea scel­ta a pia­ce­re dal can­di­da­to) de­ter­mi­na­to con i tre di­ver­si aspet­ti eco­no­mi­ci.

1) Va­lo­re di mer­ca­to del so­pras­suo­lo
La stima del va­lo­re di mer­ca­to di un ar­bo­re­to si ef­fet­tua con pro­ce­du­ra si­mi­le a quel­la ap­pe­na vista per la stima del va­lo­re della terra nuda. Il con­fron­to deve es­se­re ef­fet­tua­to però con ar­bo­re­ti si­mi­li e, data la di­ver­si­tà degli ar­bo­re­ti og­get­to di com­pra­ven­di­ta (so­prat­tut­to per quan­to ri­guar­da l’età), è più dif­fi­ci­le ot­te­ne­re quo­ta­zio­ni coe­ren­ti. È ne­ces­sa­rio quin­di, anche in que­sto caso, “ag­giu­sta­re” il va­lo­re or­di­na­rio con coef­fi­cien­ti di dif­fe­ren­zia­zio­ne.
Per esem­pio:
– VAM:   47.800 €/ha
– Va­lo­re Inea di frut­te­ti nella zona pia­neg­gian­te di….:   43.000 €/ha
Va­lo­re fis­sa­to dal tec­ni­co in base alle quo­ta­zio­ni sopra ri­por­ta­te e alle in­for­ma­zio­ni ac­qui­si­te di­ret­ta­men­te:

45.000 €/ha

Coef­fi­cien­ti di dif­fe­ren­zia­zio­ne:
– ar­bo­re­to di nuovo im­pian­to (nella fase di gio­vi­nez­za), con va­rie­tà ri­chie­ste dal mer­ca­to e con mo­der­ne tec­ni­che di al­le­va­men­to: +20%;
– per l’im­pian­to fisso di ir­ri­ga­zio­ne a mi­cro­por­ta­te: +10%.

Il va­lo­re del­l’ar­bo­re­to al 6° ri­sul­ta quin­di:
45.000 + 30% =

58.500 €/ha

Il va­lo­re del so­pras­suo­lo ri­sul­ta:
30.000 – 58.500 =

28.500 €/ha

Que­sta pro­ce­du­ra di stima è con­for­me al­l’ar­ti­co­lo 17 della legge n. 203/1982.

2) Va­lo­re di costo del so­pras­suo­lo
La stima del va­lo­re col me­to­do dei red­di­ti pas­sa­ti con­si­ste nel­l’ac­cu­mu­la­re al 6° anno i costi so­ste­nu­ti dal­l’i­ni­zio del ciclo, al netto dei pro­dot­ti già ot­te­nu­ti, se­con­do la for­mu­la:

 

Si do­vran­no ese­gui­re quin­di bi­lan­ci par­zia­li (per la po­ma­cea e per la dru­pa­cea) per ogni anno o fase del ciclo del­l’ar­bo­re­to fino al 6° anno. Si do­vran­no al­tre­sì fis­sa­re il sag­gio per il tra­spor­to nel tempo e il sag­gio di ren-di­men­to fon­dia­rio da ap­pli­ca­re a Vo.
………. (omis­sis) ……………..

3) Va­lo­re di tra­sfor­ma­zio­ne del so­pras­suo­lo
La stima del va­lo­re col me­to­do dei red­di­ti fu­tu­ri con­si­ste nel­l’ac­cu­mu­la­re al 6° anno i red­di­ti fu­tu­ri, al netto delle spese da so­ste­ne­re per ot­te­ne­re i pro­dot­ti stes­si, se­con­do la for­mu­la:

 

Anche in que­sto caso si do­vran­no ese­gui­re i bi­lan­ci esti­ma­ti­vi (per la po­ma­cea e per la dru­pa­cea) per ogni anno o fase del ciclo del­l’ar­bo­re­to, dal 7° anno alla fine del ciclo. Si do­vran­no al­tre­sì fis­sa­re i saggi e la du­ra­ta del ciclo eco­no­mi­co del­l’ar­bo­re­to (un altro dato di non  fa­ci­le de­ter­mi­na­zio­ne).

………. (omis­sis) ……………..

CON­SI­DE­RA­ZIO­NI FI­NA­LI
Nelle prove sco­la­sti­che si ri­chie­de allo stu­den­te di di­mo­stra­re abi­li­tà di di­ver­so tipo: pre­pa­ra­zio­ne no­zio­ni­sti­ca, ca­pa­ci­tà di ana­li­si e sin­te­si, ca­pa­ci­tà ope­ra­ti­ve di tipo pra­ti­co ecc. Per­tan­to, come in que­sto caso, è op­por­tu­no pro­spet­ta­re più so­lu­zio­ni allo stes­so pro­ble­ma e ma­ga­ri ese­guir­le tutte.
I pro­ce­di­men­ti 2 e 3 ri­chie­do­no una par­ti­co­la­re di­me­sti­chez­za nel­l’e­se­cu­zio­ne dei bi­lan­ci par­zia­li. Ciò che è stra­no è che que­sti bi­lan­ci de­vo­no es­se­re ese­gui­ti a me­mo­ria (nella trac­cia: “È con­sen­ti­to sol­tan­to l’uso del di­zio­na­rio”). Allo stu­den­te è ri­chie­sta quin­di la me­mo­riz­za­zio­ne to­ta­le dei dati tec­ni­ci di una po­ma­cea e di una dru­pa­cea (prez­zi, quan­ti­tà, tempi ecc.).
A parte l’u­ti­li­tà di una tale me­mo­riz­za­zio­ne, fran­ca­men­te sem­bra poco cre­di­bi­le che uno stu­den­te “nor­ma­le” possa avere (anche qui, “sulla punta delle dita”…) tale pre­pa­ra­zio­ne. Per que­sto mo­ti­vo si pre­su­me che i do­cen­ti ab­bia­no va­lu­ta­to le prove con­si­de­ra­to que­ste dif­fi­col­tà og­get­ti­ve e ap­pli­can­do ade­gua­ti… “coef­fi­cien­ti di dif­fe­ren­zia­zio­ne”. L’e­sten­so­re della prova ha forse con­si­de­ra­to l’e­sa­me come un’oc­ca­sio­ne per “sco­pri­re ta­len­ti”, più che per va­lu­ta­re stu­den­ti or­di­na­ri. In­som­ma, anche se il nome è cam­bia­to, sem­bra an­co­ra una prova per va­lu­ta­re la “ma­tu­ri­tà”…. Per for­tu­na il giu­di­zio è am­mor­tiz­za­to e sop­pe­sa­to da una per­so­na che co­no­sce i pro­pri al­lie­vi e li giu­di­ca in rap­por­to alle “po­ten­zia­li­tà”, che non pos­so­no che es­se­re pro­por­zio­na­li al­l’e­tà. D’al­tra parte per di­ven­ta­re pe­ri­to (= “esper­to”) serve pa­rec­chio tempo…

Ste­fa­no Ami­ca­bi­le è lau­rea­to in Scien­ze Agra­rie al­l’U­ni­ver­si­tà di Mi­la­no. E’ in­se­gnan­te e au­to­re di testi sco­la­sti­ci di eco­no­mia ed esti­mo nei corsi per geo­me­tri e pe­ri­ti agra­ri.

www.amicabile.net
Testi di sup­por­to per l’e­sa­me di Esti­mo (Au­to­re Ste­fa­no Ami­ca­bi­le)

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