Gli IVS: questi sconosciuti

di Gennaro Pisciotta

Gli I.V.S. sono gli Standard di Valutazione Internazionali che si propongono di standardizzare il metodo di stima degli immobili, lo fanno secondo un procedimento fissato e condiviso dall’IVSC (International Valuation Standard Council, fondato a Londra nel 1981, è un’organizzazione non governativa, indipendente e non-profit).
In questo articolo, che non ha la presunzione di esaurire l’argomento, per il quale sono stati scritti fiumi di inchiostro, si daranno dei rudimenti che permetteranno a chi lo legge e non è del settore di districarsi in tutti questa serie di acronimi, che se avrà successo sarà seguito da un prosieguo.

Le novità degli I.V.S. (Standard di Valutazione Internazionali) sono:

• procedimento STANDARD ripetibile, riconoscibile, uguale per tutti gli operatori del mercato immobiliare;
• massima oggettività in quanto la stima ha inizia da dati reali e certi di mercato
• massima oggettività in quanto basato sul CALCOLO

Criteri e metodi

Scuola Italiana – I criteri o aspetti economici fondamentali sono:

I valori di trasformazione, complementare e di sostituzione (N.d.R. Principi di estimo – G. Medici) sono derivati dai criteri del valore di mercato e di costo o dei “metodi” C.A e I.A.

Procedimenti

Scuola Italiana:

• Procedimento sintetico – dati elaborati (listini e fonti dirette)
• Procedimento analitico – dati elementari (i prezzi e parametri di beni simili in quantità statisticamente significative)

Questi due tipi di procedimenti sono Monoparametrici, ma possono essere ponderati con un’analisi delle caratteristiche qualitative (coefficienti di differenziazione) e quindi diventa multiparametrico.

IVS – è un procedimento analitico (un solo procedimento standard) basato su dati elementari(anche pochi 1-4, ma dati certi di mercato), di conseguenza è multiparametrico.

Difficoltà Pratiche

• Criteri di scelta dei “comparabili” (quanti e quali?)
• Criteri di scelta delle caratteristiche immobiliari (quante e quali, quantitative e qualitative?)
• Parametrizzazione delle caratteristiche qualitative (scale ordinali ecc.): ritorna la “solita” del perito?
• Difficoltà di calcolo da affidare a una procedura software? (comprensione della procedura e attrezzatura necessaria per la didattica in ambito scolastico)
• Difficoltà anche per i professionisti (necessità assoluta di avere dati certi, complessità)

Il Rapporto di Valutazione

A differenza della perizia di stima:

• consente di dimostrare il valore ottenuto.
• Può essere controllato e verificato
• È soggetto a standard che impongono un codice di condotta

Di conseguenza chiariamo la figura dell’  ”Expertise”

È un sistema di quotazione immobiliare contrario all’IVS, è un sistema tradizionale, e cioè la pratica professionale che stima il valore di mercato degli immobili, con un giudizio sintetico.
L’attribuzione del valore unitario (o del saggio di capitalizzazione), si basa solo sull’esperienza e la competenza del valutatore. Il risultato è soggettivo e non può essere dimostrato, né verificato. L’expertise sfocia nella redazione di una perizia di stima, gli IVS in un rapporto di stima.

Tassonomizziamo la divulgazione delle varie scuole di estimo che si sono succedute nel tempo:

Bibliografia da consultare

• IVSC : International Valutation Standards. IVSC, London
• Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, Tecnoborsa
• Linee guida ABI – Associazione Bancaria Italiana – Codice per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
• Simonotti – Manuale delle stime immobiliari. Reana del Rojale, Udine
• Amicabile – Corso di Economia, estimo, marketing e legislazione – Hoepli editore

Gennaro Pisciotta, laureato in Scienze e Tecnologie agrarie all’Università G. Marconi – Facoltà di Scienze e Tecnologie Applicate di Roma, è Agrotecnico ed Enologo libero professionista e docente presso l’ISIS “Falcone” di Pozzuoli (Napoli). Curriculum vitae >>>